Com a venda de um imóvel rural deve-se apurar e pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital, que é uma obrigação muito custosa para os vendedores. Entretanto, existem benefícios fiscais que podem reduzir consideravelmente esse encargo.
Este artigo explica como proprietários de imóveis rurais podem se beneficiar ao utilizar o Valor da Terra Nua (VTN) declarado para pagar menos imposto.
O Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital e o benefício na alienação de imóveis rurais
Segundo a regra geral de tributação sobre o ganho de capital, este é calculado pela diferença entre o valor pelo qual o bem foi alienado (valor de alienação) e o custo pago para sua aquisição (custo de aquisição), conforme determinam os artigos 136 e 134, I, do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/18). As alíquotas incidentes sobre o ganho de capital são progressivas, variando de 15% a 22,5%, de acordo com o artigo 21 da Lei nº 8.981/95.
No entanto, especificamente para imóveis rurais, existe um regime tributário especial instituído pela Lei nº 9.393/96. Conforme o artigo 19 desta lei, a partir de janeiro de 1997, o custo de aquisição e o valor de venda de imóveis rurais para cálculo do imposto são baseados no Valor da Terra Nua (VTN) declarado no Imposto Territorial Rural (ITR) do ano correspondente. Este tratamento é diferente para imóveis adquiridos antes de janeiro de 1997, cujo custo de aquisição é o valor que consta na escritura pública.
E é exatamente a adoção dessa benefício para imóveis rurais que pode resultar em uma redução substancial da base de cálculo do imposto, considerando que o VTN exclui valores de benfeitorias, como construções e melhorias no terreno, bem como nas culturas e plantações, focando exclusivamente no valor da terra nua.
A venda das benfeitorias, por sua vez, serão consideradas como resultado da atividade rural. Esse tratamento fiscal específico permite que esses valores sejam tributados separadamente do ganho de capital sobre a terra nua. E isso pode resultar em uma tributação significativamente menor para toda a operação.
Exemplo prático da redução da tributação
Para exemplificar a redução potencial no imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis rurais, vamos considerar um caso prático em que um imóvel foi adquirido por R$ 700.000 em janeiro de 2014 e vendido por R$ 6.000.000 em março de 2023.
Regime Geral de Tributação
Primeiramente, vamos calcular o imposto devido sob o regime geral:
| Descrição | Valor (R$) |
|---|---|
| Valor de alienação | 6,000,000 |
| Custo de aquisição | 700,000 |
| Ganho bruto | 5,300,000 |
| Fator redutor | 1,703,773 |
| Ganho de capital líquido | 3,596,227 |
| Alíquota aplicável | 15% |
| Imposto devido | 539,433.98 |
Regime Especial para Imóveis Rurais
Agora, analisando sob o regime especial para imóveis rurais com base no VTN e a tributação das benfeitorias como receita da atividade rural:
| Descrição | Valor (R$) |
|---|---|
| VTN na aquisição | 300,000 |
| VTN na alienação | 1,500,000 |
| Valor alocado às benfeitorias | 4,000,000 |
| Ganho bruto VTN | 1,200,000 |
| Fator redutor VTN | 385.76 |
| Ganho de capital VTN | 814,240 |
| Alíquota aplicável VTN | 15% |
| Imposto sobre GC VTN | 122,136 |
| Presunção de lucro (20%) | 800,000 |
| Alíquota de IR (27.5%) | 27.5% |
| Imposto sobre benfeitorias | 220,000 |
| Total de impostos pagos | 342,136 |
Na sistemática dos imóveis rurais, o imposto sobre o ganho de capital seria R$ 122.136,00, e as benfeitorias, sendo tributadas como receita da atividade rural sob a presunção de lucro de 20%, resultariam em um imposto adicional de R$ 220.000,00. O total de imposto a pagar seria, portanto, R$ 342.136,00.
Comparativamente, a economia total em impostos utilizando o regime especial para imóveis rurais seria significativa. No regime geral, o imposto seria R$ 539,433.98, enquanto no regime especial, mesmo com a adição do imposto sobre as benfeitorias, o total seria de R$ 342.136,00, demonstrando como o regime especial pode oferecer benefícios fiscais consideráveis para proprietários de imóveis rurais que atendam aos requisitos para utilizar o VTN na apuração do
E quanto maiores os valores das operações maiores podem ser as economias com a adoção desse regime.
Requisitos Legais e Infralegais
Apesar da simplicidade das regras desse benefício fiscal criado pela Lei nº 9.393/96, a aplicação prática depende do atendimento dos requisitos exigidos pela Receita Federal (Instrução Normativa (IN) 84/2001 pela Receita Federal). As regras adicionais impõem condições específicas que devem ser meticulosamente seguidas para evitar problemas fiscais futuros.
De acordo com a IN 84/2001, para se beneficiar do regime especial de tributação usando o Valor da Terra Nua (VTN), é obrigatório que o Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) tenha sido declarado pelo alienante tanto no ano de aquisição quanto no ano de alienação do imóvel, e dentro dos períodos estabelecidos.
Adicionalmente, a escritura de venda deve claramente segregar o valor pago por benfeitorias, que devem ter sido previamente deduzidas como despesas de custeio na determinação da base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), mesmo sob o regime do lucro presumido. Isso é de fundamental importância: é um erro crasso não escriturar essas despesas no regime do lucro presumo. As benfeitorias, se deduzidas, serão tributadas como receita da atividade rural. Caso contrário, se não deduzidas, o valor correspondente será considerado como parte do ganho de capital, adicionando-se ao VTN na compra e à receita de venda.
A IN 84/01 também estipula que se o imóvel for adquirido e vendido antes da entrega do DIAT, o cálculo do ganho de capital seguirá a regra geral, isto é, a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição. Se a aquisição e a venda ocorrerem no mesmo ano, mas a venda for após a entrega do DIAT, não haverá ganho de capital, dado que o VTN de aquisição e alienação será considerado o mesmo. Entretanto, se o DIAT não for apresentado no ano de aquisição ou de alienação, os valores utilizados serão os documentados nas respectivas escrituras de compra e venda.
Assim, considerando que o período para entrega da DIAT geralmente ocorre entre agosto e setembro, a regra do VTN aplica-se apenas quando a aquisição do imóvel pelo vendedor ocorreu entre janeiro e o prazo final para a entrega da declaração e a alienação ocorreu após essa entrega, até 31 de dezembro. Essas exigências adicionais criam um quadro de planejamento e documentação cuidadoso para garantir a conformidade fiscal e o aproveitamento efetivo das vantagens tributárias oferecidas pelo regime especial para imóveis rurais.
Controvérsias e Discussão Judicial
Os requisitos infralegais impostos pela Receita Federal, especialmente em relação às limitações temporais para compra e venda de imóveis rurais sob o regime especial de VTN, têm sido uma fonte significativa de discussões legais. Trata-se de exigências ilegais porque criam requisitos para usufruir o benefício que a lei não previu. Além disso, são arbitrárias , visto que o VTN é o mesmo para o ano inteiro e não sofre alterações ao longo desse período.
Além disso, caso haja discrepância no valor declarado pelo contribuinte, a Receita Federal dispõe de mecanismos próprios para apurar o VTN correto, conforme estipulado no próprio arcabouço legal que rege o ITR. Isso demonstra que a administração tributária já possui ferramentas para corrigir eventuais subavaliações sem necessidade de impor restrições temporais aos contribuintes.
Ou seja, as restrições têm sido contestadas no judiciário, e já importantes precedentes que reconhecem o direito dos contribuintes de se beneficiarem do regime especial baseado no VTN, independentemente das janelas temporais impostas pela IN 84/2001.
Se você é proprietário de um imóvel rural e irá vendê-lo ou planeja vendê-lo no futuro, é crucial avaliar as opções tributárias para reduzir o montante de imposto a pagar. Consultar um advogado tributarista especializado e fazer o devido planejamento pode garantir que você se beneficie totalmente do benefício legal existente para os imóveis rurais.
Como Reduzir o Imposto de Renda na Venda de Imóveis Rurais?
Quais são as alíquotas de imposto sobre o ganho de capital?
As alíquotas são progressivas, variando de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho de capital, de acordo com o artigo 21 da Lei nº 8.981/95.
Como posso beneficiar-me de impostos mais baixos ao vender meu imóvel rural?
Você pode beneficiar-se do regime especial instituído pela Lei nº 9.393/96, que permite calcular o ganho de capital usando o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no Imposto Territorial Rural (ITR), reduzindo potencialmente a base de cálculo do imposto.
Como as benfeitorias são tratadas na venda de imóveis rurais?
As benfeitorias são tributadas como receita da atividade rural, não como ganho de capital, o que geralmente resulta em uma tributação menor. Elas devem ser segregadas no momento da venda e devidamente documentadas como despesas de custeio.
Quais são os principais requisitos para aplicar o regime especial com base no VTN?
Para aplicar o regime especial, é essencial que o Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) tenha sido corretamente declarado nos anos de aquisição e de alienação do imóvel. Além disso, a escritura de venda deve detalhar claramente o valor das benfeitorias.